观点网 距离中交地产退房，只差临门一脚了。
最新消息显示，6月16日晚间，中交地产正式披露重大资产出售草案。该公司拟以1元的对价整体剥离地产开发业务的相关资产及负债，接盘方为控股股东中交房地产集团。
对于这场交易，市场早有预期。
不过，仍有不少投资者在公开市场调侃到：“什么是爹？1元购买负几十亿的就是爹” “把我的悲伤，都留给爸爸”……
调侃归调侃，此次退房草案当中，中交地产置出了哪些资产？又剩下什么？重组前后的资产变动有多大？或许从其近400页的报告当中，能够拆解一二。
1元转让
早在今年1月初，中交地产便对外宣布要退出房地产，向物管、资管等轻资产业务转型。
如今，时隔近150天，具体的交易草案终于出炉。
根据公告，中交地产拟转让标的资产包括上市公司持有的房地产开发业务相关股权、债权等资产及相关债务，具体包括：
其一，上市公司持有的从事房地产开发业务的公司的全部股权；
其二，上市公司与开展房地产开发业务相关的应收款项，以及上市公司本部与房地产开发业务相关的其他资产；
其三，上市公司本部短期借款、长期借款、应付债券以及其他应付款项等债务。
光从文字叙述或许不够直观，但从一连串的数据不难发现，这个曾经放言要做到“央企前三”的企业，其所持资产并不算少。
数据来源：企业公告、观点指数整理
观点新媒体查阅发现，截至评估基准日，该公司持有的从事地产开发业务的公司共计51家。
土地是房地产开发企业的基石，虽交易草案并未明确披露标的公司所持有的土地资源，不过，从此前发布的财报可以明确，到2024年年末，该公司涉及的房地产开发项目共计117个，其中，拟建项目共计14个，在建项目共计26个，已完工项目共计77个，持有土地总面积1045万平方米，在建及待建面积771万平方米。
此外，截至2024年12月31日，中交地产所持存货的账面价值为819.27亿元，其中，开发成本的账面价值为453.11亿元，而开发产品共计366.13亿元。
开发成本是指尚未建成、以出售为目的的物业；而开发产品是指已建成、待出售的物业。换言之，中交房地产集团在置入上述资产之后，366.13亿元的存货可出售变现，剩余453.11亿元存货还需继续投资建设。
不过，这些存货当中，也有不少的坑。
比如，2024年，中交地产计提存货跌价规模达34.96亿元。此外，上述存货当中，238.06亿元存货由于用于银行借款抵押而所有权受到限制，账面价值1.65亿元的存货已完成过户尚未转移房屋控制权而所有权受到限制，账面价值10.61亿元（的存货由于诉讼纠纷而所有权受到限制。
计算下来，计提减值与受限存货高达285.28亿元。
除控股子公司及相关土地资产以外，本次交易拟置出资产还涉及一部分债权。
草案明确，这部分债权主要为其他应收款、长期应收款（含一年内到期），前者共计254.3亿元，后者约为79.94亿元。
中交地产表示，上述债权主要系由于项目开发建设日常运营需求，上市公司对该等房地产开发业务公司提供资金支持形成的借款，以及日常业务形成的往来款。
后续，上述应收款项收缴完成亦能对中交房地产集团的现金流进行一定的补充。
当然，除土地资产、应收款项以外，此次交易，控股股东还需承接中交地产的一部分债务。
数据显示，标的债务中短期借款及长期借款（含一年内到期）主要为信托融资、保理融资。截至2024年12月31日，中交地产短期借款的账面价值为2.95亿元，长期借款（含一年内到期）为14.14亿元，其中一年内到期的长期借款金额为8.14亿元。
而应付债券为上市公司发行的公司债券、中期票据、非公开定向债务融资工具等债券，账面价值为119.23亿元，其中一年内到期的应付债券金额为64.37亿元。
至于其他款项，则包活其他应付款74.37亿元及长期应付款（含一年内到期）259.85亿元。
综合上述置出资产，根据评估报告，标的资产净资产账面价值为-39.19亿元，评估值为-29.76亿元，评估增值9.43亿元，增值率24.06%。
基于上述评估结果，经交易双方协商，确定交易价格为1元。
对中交地产而言，此次资产置出之后，不仅能够快速实现业务的转型，压在上市平台肩头的债务重担同样能够直接减去，可谓是一举两得。
从控股股东的角度来看，虽承接了大量的负债的，但上市平台仍存不少“硬通货”，这类资产在后续同样有望转化为资金。
更重要的是，除中交地产以外，中交集团旗下还持有一涉房上市平台--绿城中国，未来其业务是否会进一步整合与调整，仍存未知数。
未竞千亿梦家
中交地产的发展历程可以追溯到上个世纪90年代，其前身是1997年在深交所上市的重庆实业。
2008年重庆实业完成重大资产重组，成为中房集团旗下子公司，而后并入中交集团。2015年，中交集团整合旗下地产业务，中交地产由此成为了集团唯一A股上市平台。
不过，中交地产的快速扩张期，则是2019年。彼时，李永前回归中交地产，并喊出“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上，做到央企前三”的目标。
将千亿门槛提上日程后，中交地产就不断在土地储备方面发力。
据观点指数不完全统计，2016年、2017年、2018年三年，中交地产新增土地储备分别为62.06万平方米、172.26万平方米与258.67万平方米。
2019年全年，该公司新增土地储备492万平方米，同比增加90.2%，约为2017年的三倍，同年，该公司的总土地价款达到343亿元。
2020年，该公司同样保持了高速拿地的势头，全年共计拿地635.59万平方米，土地购置总价款为535.8亿元，权益价款为252.54亿元。
虽在随后几年，这家企业不再公布拿地支出，但从其土储状况来看，同样能看出其延续了过往的激进表现。
但积极的扩张之下，中交地产的销售及去化并未跟上。2020年，这家企业实现全口径签约销售金额为533亿元，权益销售额371亿元。
2021年，中交地产迎来了最高光时刻，同年实现全口径销售560亿元，权益销售额398亿元，不过，这一目标与其定下的千亿数额仍旧相去甚远。
2021年下半年开始，中国房地产行业进入新一轮的调整周期，在融资收紧、市场下行等压力下，手握大量土储的中交却未能再进一步，反而，其销售规模开始走向下坡路。
数据显示，2022年、2023年以及2024年，中交地产分别实现全口径销售金额464亿元、373.61亿元以及156.4亿元。
如今，千亿梦未竞，中交地产却走向了退房之路。
根据交易草案，此次资产置出之后，中交地产的整体资产总额将减少98.11%至20.36亿元，负债总额同样能够置出99.15%，整体资产负债率下降49.58个百分点，公司每股收益从原来的-7.1616元/股，调整为0.1262元/股。
借助资产置出，上市平台的资产得以回正，后续退市风险有望解除。
数据来源：企业公告
此外，公告提到，退房之后，未来中交地产将聚焦于物业服务和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务，实现向轻资产运营模式的战略转型。
根据此前披露的财报，在物业管理业务方面，2024年全年，中交地产新拓展物业面积1293万平方米，在管面积6265万平方米。
业务规模的增长，在一定程度带动了业绩的提升。期内，该公司实现物管收入共计7.28亿元，同比增长56.82%。
而租赁业务方面，截至去年年末，中交地产旗下仅有四项物业可供租赁，涉及工业厂房及宿舍、商业、写字楼、购物中心等业态，对应项目分别为深圳百门前工业区、中房·那里、华通大厦B座、中交美庐天地购物中心。
于2024年，上述4个项目平均出租率为90.32%、60.2%、97.42%、98%，而2023年为84.26%、60.8%、100%、63%。
2024年，该公司实现房产租赁收入1.72亿元，同比增长64.48%，这一业务的毛利率为58.97%。
整体来看，置出房地产开发业务之后，中交地产所持的物管、资管业务整体规模并不算大，后续仍需加大扩张的力度。
不过，草案提到，本次交易过后，上市平台中交地产仍拥有9.97亿元的货币资金，这些资金能在后续经营当中继续出一份力。
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